
咱老百姓辛苦一辈子攒下一套房,房产证上写着自己的名字,本想留给家人安稳度日,可一旦持有人去世,后续手续就成了大难题。很多家庭第一反应就是“赶紧去把房产证名字改了”,跑断腿、磨破嘴,要么办不下来,要么办了之后闹纠纷,甚至房子被外人分走!其实大家都踩了同一个大坑:这事根本不是简单“改名字”,而是要先办继承、理清权属,第一步走对,才能守住房子不折腾,不管城里还是农村房,都得按规矩来!

先给咱把道理说透:为啥不能直接改名字?在法律上,房产证持有人去世后,房子就成了遗产,不是简单换个户主就行。哪怕你是配偶、是独生子女,哪怕房子你住了十几年,只要没走法定继承流程,房产证就算改成你的名字也没用,法律上不算合法产权。更别说很多人没理清继承人就瞎忙活,最后要么手续被驳回,要么被其他继承人起诉,房子没保住,亲情也散了,得不偿失。
很多人第一步就错在“想当然”,这3个误区最坑人,咱一定要避开!
误区一:觉得“改名字=过户”,直接去登记中心更名
这是最普遍的错!咱常说的“改名字”,在不动产登记里压根没有这个业务,正确说法是“因继承办理不动产转移登记”。简单说,得先确定“谁有资格继承”“能继承多少份额”,再凭合法继承证明办过户,不是拿个死亡证明就能换名字。哪怕登记中心熟人再多,少了继承手续也办不了,白跑一趟还浪费时间。
误区二:独生子女就一定能全额继承,不用找别人
不少独生子女生觉得“爸妈就我一个娃,房子肯定全是我的”,这话真不对!按《民法典》规定,没遗嘱就走法定继承,第一顺序继承人是配偶、子女、父母,三者地位平等,都有继承权。举个例子:咱农民大哥去世,房子是婚后和嫂子共有的,大哥去世后,房子一半是嫂子的,另一半才是遗产,由嫂子、孩子、大哥的父母平分。要是公婆还在世,哪怕是独生子女,也只能分其中一份,瞒着公婆去办手续,不仅办不成,还涉嫌违法。
误区三:有遗嘱就万事大吉,直接拿遗嘱办过户
还有人觉得老人留了遗嘱,拿着遗嘱就能办手续,这也是错的!不动产登记中心没法核实遗嘱真假,哪怕遗嘱是真的,也得先办继承权公证,或者去法院确认遗嘱有效,拿到公证书或判决书,才能办过户。要是家里其他继承人对遗嘱有异议,还得先打官司,不然遗嘱就是一张废纸,根本没用。
房产证持有人去世后,正确流程就5步,一步都不能省,照着办准没错,城里农村都适用!
第一步:先定继承规则,分清“遗嘱继承”和“法定继承”
继承从持有人去世那一刻就开始了,先看有没有合法遗嘱:有遗嘱且有效,就按遗嘱分房子,谁能继承、分多少,全按遗嘱来;没遗嘱,就严格走法定继承,第一顺序继承人(配偶、子女、父母)优先,没有第一顺序,才轮得到兄弟姐妹等第二顺序继承人,千万别乱了规矩。
第二步:备齐核心材料,缺一不可,提前找齐不耽误
这是基础中的基础,少一样都办不了,咱提前整理好:
1. 死亡证明:医院开的医学死亡证明,或派出所开的销户证明,农村老人在家去世的,村委会开证明再去派出所盖章也管用;
2. 房产证:不动产权证书原件,丢了的先去不动产登记中心挂失补办;
3. 亲属关系证明:户口本、结婚证、出生证明,证明你和持有人的关系,农村没出生证明的,村委会开证明即可;
4. 所有继承人身份证:不管有没有继承权,只要是第一顺序继承人,都要准备身份证,后续需要签字确认。
第三步:确认继承人+协商份额,这步最关键,别瞒人别藏私
这步最容易闹矛盾,一定要敞亮来:先列全所有合法继承人,哪怕是远在外地的兄弟姐妹、年迈的父母,都不能漏掉;再协商谁继承房子、谁放弃,放弃的要写书面放弃声明,签字按手印才有效。
重点提醒:家里有没劳动能力、没收入来源的继承人(比如残疾子女、年迈老人),哪怕有遗嘱,也得给他们留必要份额,不能全部剥夺,不然遗嘱会被判无效。
第四步:办继承证明,2种方式任选,不用花冤枉钱
这是过户的“通行证”,登记中心只认这两种证明,二选一就行:
1. 继承权公证(没争议优先选):所有继承人一起去公证处,带齐材料,公证员审核后出具《继承权公证书》,2026年起公证费能减免,农村家庭更实惠;
2. 法院裁判文书(有争议选这个):继承人意见不合、有人不放弃继承,就去法院打官司,法院会判谁继承、分多少,拿到判决书或调解书就能办过户。
划重点:2026年新规,继承过户取消强制公证,继承人没争议,带齐材料直接去登记中心就能办,不用花公证费,省下一笔钱!
第五步:办转移登记,这才是“改名字”的正确打开方式
前面步骤都走完,再去不动产登记中心办过户,这时候才算真正“换名字”:带继承证明、死亡证明、房产证、继承人身份证,填申请表,缴少量费用(登记费80元+印花税,一套房总共不到100元),审核通过后,新房产证就到手了,这时候房子才真正属于你。
额外提醒:农村宅基地房继承,多2个规矩,别踩红线!
咱农村人大多是宅基地房,继承有“房地一体”原则,额外注意2点:
1. 宅基地不能单独继承,只能继承房子,房子在,宅基地使用权就归你;房子塌了,宅基地要退回村集体,不能重建,所以继承后要及时维修老房子;
2. 城镇户籍子女能继承农村父母的房子,但不能翻新重建,只能维修;要是家里还有兄弟姐妹和父母一户,且没分户,宅基地优先归户内人,城镇子女只能继承房子价值,不能占宅基地。
最后3个保命提醒,记牢能少走弯路、少花钱
1. 别拖着不办:持有人去世后尽量1年内办完过户,时间越久,死亡证明、亲属关系证明越难补,万一继承人再去世,会多一层继承,更麻烦;
2. 继承房产免税:2026年依然免契税、个税、增值税,只缴少量登记费和印花税,网上说“继承要交20%遗产税”是谣言,别被骗;
3. 房贷没还完别怕:继承人可以继续还房贷,和银行签变更还款人协议就行,不用一次性还清,还完房贷再办过户也可以。
咱老百姓攒套房不容易,房产证持有人去世后,别再傻傻想着先改名字。记住:先理清继承、再办证明、最后过户,这才是正确顺序。一步一步来,既守住房子,又不伤亲情,这才是咱想要的结果。赶紧把这些规矩告诉家里人,尤其是家里有老人、有多子女的,别等出事了才着急!
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